NOV-Lid Mark Hopman, van Presso Noordwijk deelt met (ver)huurders een tijdelijke oplossing

Geachte ondernemer,

Als ondernemer ondervind jij waarschijnlijk dezelfde problemen als ik op dit moment. Althans, mijn (horeca) onderneming heb ik moeten sluiten sinds 15 maart om 18.00 uur.
Geen inkomsten, wel kosten die doorlopen. En voor hoe lang?

De overheid heeft diverse maatregelen aangekondigd om ons als ondernemer te steunen. Onder andere door uitstel van diverse belastingen, het betalen van werknemers etc.
Maar, er ligt aan het eind deze maand ongetwijfeld de factuur van de huur in je inbox.
En dit is, gezien de geringe inkomsten in de onderneming, wellicht een probleem waar je deze maand of de komende 2 a 3 maanden geen oplossing voor hebt.
Ik heb een oplossing gevonden die jou als ondernemer kan helpen. Deze oplossing is juridisch onderzocht en onderbouwd door mijn advocaat mevrouw Mr. Iris de Roos en zal je feitelijk geen euro kosten.
Voor hen die reeds met de verhuurders in onderhandeling zijn over uitstel of vermindering, is deze oplossing ook de meest eenvoudige. Het sleutelwoord ligt in je reeds betaalde “WAARBORGSOM”, ook wel borg genoemd. 

Ga er dus alsjeblieft even voor zitten!

Bij het aangaan van je huurovereenkomst is er een borg betaald. Deze borg is zonder btw, je ontvangt er (mits dit anders is overeengekomen) geen rente op en ook indexatie is niet van toepassing.
De hoogte van de borg is gemiddeld 1, 2 en soms 3 keer de huur die je normaal per maand betaalt, zonder btw. In de bijlage tref je een heldere uitleg over Rente over Borg.
De borg dient om achterstallige betalingsverplichtingen te kunnen incasseren bij (en nu komt het) het EINDE van de overeenkomst. Bijvoorbeeld het opknappen van gebreken die voor rekening van de huurder komen. Dit hangt overigens af wat er in de huurovereenkomst staat opgenomen. Dus, deze verrekening vindt plaats NA beëindiging van de huurovereenkomst.

Ik ga er in deze oplossing van uit dat je je onderneming wenst voort te zetten en de huurovereenkomst niet wenst te beëindigen.

In deze tijden van crisis zou je de volgende afspraak kunnen maken met je verhuurder:
De borg wordt tussentijds verrekend met de huur.
Afhankelijk van de hoogte van de borg kan je de komende 1,2 of 3 maanden overbruggen.
Je dient wel de BTW te betalen over de verrekende huur (deze is verrekenbaar met je aangifte BTW).
Wettelijk is er GEEN verbod op een dergelijke aanwending van de borg. Mits de verhuurder akkoord gaat.

De juridische insteek is als volgt:
Alhoewel de algemene bepalingen bij het ROZ Model huurovereenkomst winkelruimte onder meer opschorting en verrekening van de huurbetalingsverplichtingen uitsluiten, kan deze bepaling mogelijk opzij worden gezet door de regeling van de “onvoorziene omstandigheden”. De wet biedt namelijk een mogelijkheid om de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen, of die overeenkomst te ontbinden, wanneer er sprake is van ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN. De onvoorziene omstandigheden moeten “zwaarwegend” te zijn. De verhuurder mag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verlangen dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Vrij vertaald: de verhuurder mag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verlangen dat de borg niet kan dienen voor het verrekenen van de huur tussentijds. 
Eerder stelde het gerechtshof in Den Bosch dat een economische crisis niet voldoende aanleiding geeft om te spreken van de hierboven genoemde onvoorziene omstandigheden, echter…: De omstandigheden en de daaruit voortvloeiende maatregelen die nu genomen worden zijn ongekend. De autoloze zondagen in het kader van de oliecrisis in de jaren ’70 vervagen er bij. En deze extreme omstandigheden vragen om bijzondere oplossingen.

Hoe kan je het verrekenen van je borg in het werk stellen?
Stel je verhuurder op de hoogte en met een voorstel voor het aanwenden van de borgsom voor het verrekenen van de huur
Noem over welke maand dit gaat en/of per welke datum
Geef het aantal maanden aan dat je wenst te verrekenen
Geef aan dat je de btw voldoet over de te verrekenen huursom(men)
Spreek af dat als onze economie weer draait je de borg weer terugbetaalt verspreid over de resterende looptijd van je huurovereenkomst

Mocht jouw verhuurder niet op je voorstel in willen gaan, probeer dan met een beroep op de redelijkheid en billijkheid alsnog onderhandelend tot een oplossing te komen die voor jullie beiden werkt met de verrekening van (een deel) van de borg als uitgangspunt. En bedenk hierbij dat de verhuurder er ook belang bij heeft om jou als huurder te houden en niet zit te wachten op het zoeken van een nieuwe huurder na de Corona crisis. Zet in ieder geval ook op schrift wat je hebt afgesproken met je verhuurder.

Mijn naam is Mark Hopman, 56 jaar en vader van 2 kinderen. Ik heb een sedert 1 augustus 2013 een kleine horecaonderneming in Noordwijk aan Zee, Presso genaamd. Een dagzaak waar wij kopjes koffie, appeltaart, lunch, ijsjes en een glaasje wijn verkopen. Na een moeizame start had ik eind 2017 eindelijk een naam voor mezelf opgebouwd. 2020 zou het jaar zijn dat ik een fatsoenlijke boterham kon verdienen. Ik ben er trots op te kunnen zeggen dat Presso inmiddels bekend staat als de beste koffiezaak van Noordwijk aan Zee met een fantastisch gevoel voor service. En wat na jaren blijkt: wij hebben de allerleukste en tevreden klanten! Ondernemen en maatschappelijke bevlogenheid zit in mijn genen. Dus …. Als je met mijn idee bent geholpen vraag ik je eigenlijk maar 1 ding! Kom een keer in Noordwijk om een geurige cappuccino bij Presso drinken. Ondernemende groet, Mark

Moet de verhuurder rente betalen over de borg?

Een borgsom is doorgaans gelijk aan tussen de een en drie maanden huur. Vaak is dit dan ook een hoog bedrag. De verhuurder heeft alle tijd de borg onder zich gehouden en met de borg rente kunnen trekken. Moet de verhuurder ook rente vergoeden bij uitkering van de borgsom?
Wel afspraken gemaakt over de rente

In veel huurovereenkomsten worden afspraken gemaakt over de vergoeding van rente door de verhuurder over de betaalde borg. Staat dit in de huurovereenkomst, dan is de verhuurder verplicht de (in de huurovereenkomst overeengekomen) rente te vergoeden. Is er niets overeengekomen, dan geldt de wettelijke rente.
Geen afspraken over de rente

Maar wat nu als er niets is afgesproken omtrent het vergoeden van rente over de betaalde borgsom? Uit een recente uitspraak van 18 maart 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen volgt dat er géén rente verschuldigd is over de betaalde borgsom als partijen daarover géén afspraken hebben gemaakt. Zo oordeelde de rechter:
“3.1 Bij de beoordeling van dit geschil heeft het volgende als uitgangspunt te gelden. Door afstorting van de waarborgsom zijdens [A] en [B] is Vastgoed daarvan houder geworden. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:120 BW juncto 3:124 BW behoren de opeisbaar geworden burgerlijke vruchten aan de bezitter te goeder trouw c.q. de houder toe. Rente moet worden aangemerkt als een burgerlijke vrucht als hiervoor bedoeld.
3.2 Vorenstaande uitgangspunt kan uitzondering lijden als partijen daarvan afwijkende contractuele afspraken maken. In casu is daarvan evenwel geen sprake. In het huurcontract is over de renteopbrengst op de waarborgsom ten gunste van [A] en [B] niets ter zake dienende opgenomen. Hetzelfde geldt voor de algemene voorwaarden. Het wettelijke uitgangspunt zal derhalve leidend dienen te zijn.”
Nota bene: na het eindigen van de huurovereenkomst moet de verhuurder wel wettelijke rente betalen over de borg wegens het niet tijdig terugbetalen.